Hipotecas multidivisas: sus ventajas e inconvenientes
Reducir la cuota mensual hipotecaria al máximo es uno de las principales preocupaciones de los ciudadanos que han optado por la adquisición de una vivienda, así como lo es rebajar los intereses que se paga por ella. En este contexto, y para satisfacer esta necesidad, el mercado bancario ha desarrollado fórmulas y productos financieros que dan respuesta a ello, alguna de ellas desarrolladas con mayor complejidad que otras, como son las hipotecas multidivisa.
Qué son las hipotecas multidivisa
Es un instrumento financiero derivado que se caracteriza por conceder los préstamos hipotecarios en diferentes divisas, permitiendo escoger una de ellas para el pago de las cuotas. Generalmente, se escogen divisas que tienen un tipo de interés bajo respecto a la moneda local, en este caso, el euro, como por ejemplo el yen japonés o el franco suizo.
Esta fórmula permite aprovechar dichos tipos de interés bajos y pagar menos por nuestra hipoteca. Sin embargo, no siempre es ventajoso para el hipotecado e implica cierta complejidad y elevado riesgo que se debe conocer y tener en cuenta, ya que al riesgo de la variación en el tipo de interés se suma el de fluctuación de la moneda.
¿Cómo funcionan las hipotecas multidivisa?
Estos derivados financieros utilizan el libor, un tipo de interés común que se mueve en función de los tipos de interés y las perspectivas económicas de cada país, y entre los que podemos diferenciar: el libor del yen (moneda de Japón), el libor del franco suizo (de Suiza), el libor del dólar (de Estados Unidos), el libor de la libra Esterlina (de Reino Unido) o el libor del euro (de la zona euro).
Ejemplo: Una hipoteca en yenes de 200.000 euros a 25 años con un diferencial de 0,80 puntos básicos, actualmente se pagaría con una cuota mensual de 810 euros (al cambio), mientras que en euros serían 1.295 euros.
El funcionamiento de las hipotecas multidivisa supone cierta complejidad para el hipotecado en función de la apreciación o depreciación de la divisa elegida referenciada al euro:
- Al aceptar referenciar la hipoteca a un interés determinado por una divisa extranjera, se puede correr el riesgo de que este instrumento financiero se incremente y exceda a los créditos hipotecarios de interés variable en euros. Éste es uno de los riesgos más relevantes, ya que cada día se puede deber un dinero diferente al banco, suponiendo una variación en la mensualidad y un aumento progresivo de la deuda, por lo que la hipoteca resultará más cara.
- En caso de depreciación, con los mismos euros podemos optar a una mayor cantidad de divisas y la hipoteca resultará más económica.
Las ventajas e inconvenientes de la contratación de una hipoteca multidivisa son:
Sus implicaciones legales
El cumplimiento legal de las hipotecas multidivisa se enmarca dentro de la Ley 2/1981 de 25 de Marzo, que regula el mercado hipotecario en nuestro país y establece la obligación en las entidades financieras de observar la más absoluta transparencia en el otorgamiento de créditos hipotecarios.
Por otro lado, en tanto en cuanto son un producto financiero derivado relacionado con divisas, está regulado también por la Ley del Mercado de Valores (LMV) de acuerdo con lo mencionado en el art. 2.2, así como también debe ceñirse, como instrumento financiero complejo, al art. 79 bis 8 de dicha ley. La jurisprudencia reciente lo recuerda. Según la sentencia del Tribunal Supremo del 30 de junio de 2015, se exige el cumplimiento de los controles de transparencia que regula esta ley y somete estos productos a la misma. Asimismo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ratifica esta obligatoriedad de ceñirse a la LMV al remitir a la normativa de cada país en esta materia.
Aunque será un Tribunal quien determine su condición en cada caso particular, las hipotecas multidivisa pueden llegar a ser consideradas abusivas en un proceso legal debido a la falta de transparencia por parte de las entidades bancarias a la hora comercializar este producto financiero y dar a conocer el funcionamiento económico de la cláusula, considerado como complejo.
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