Hipoteca: ¿es posible conseguir un préstamo hipotecario sin aval?
Durante años, ha sido muy común que padres y abuelos avalen a sus hijos y nietos en la compra de su primera vivienda. Sin embargo, con el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis, este hecho ha provocado que muchos familiares vean peligrar su patrimonio por el impago de la hipoteca de sus descendientes y decidan optar por la vía del préstamo hipotecario sin aval.
Por ello, en Barahona del Val Abogados, consideramos crucial conocer a qué obligaciones se expone un avalista cuando decide ayudar a un familiar o amigo, ya que una vez firme el contrato de aval su vinculación con la hipoteca, en muchas ocasiones, es mayor de lo que se cree.
A grandes rasgos, un avalista en un préstamo hipotecario es la persona que responde a la deuda del solicitante de la hipoteca en caso de impago.
Responsabilidades del avalista hipotecario
Es fundamental recordar que el avalista de nómina no existe a efectos reales. El avalista hipotecario responde frente a la cuantía de la hipoteca con su patrimonio presente y futuro, incluyendo el de sus herederos en caso de que muera antes de que la deuda esté cubierta.
En los contratos de hipoteca, las entidades bancarias suelen incluir cláusulas de renuncia a los beneficios de orden, excusión y división.
El beneficio de orden se refiere al derecho que tiene el avalista a que el banco le reclame el dinero después de habérselo reclamado a los titulares hipotecarios. En cuanto al derecho de excusión, implica que el banco debe recurrir primero al patrimonio de los titulares y sólo después al de los fiadores. Por último, el derecho de división supone que si hay varios avalistas se exija sólo la cuantía proporcional a cada uno de ellos.
Por tanto, en cualquier caso el avalista responderá a toda la deuda y en primer lugar si la entidad bancaria lo desea.
¿Cómo restringir la responsabilidad del avalista?
Una forma de que el avalista no deba responder con todo su patrimonio es firmar como hipotecante no deudor, lo que le permitiría aportar como segunda garantía al pago de la hipoteca su propia vivienda, el en caso de que no esté hipotecada, y responder ante la deuda solo con esa vivienda.
Además, con esta opción el banco solo puede exigirle al avalista la parte de su vivienda que equivalga a la cuantía de la hipoteca solicitada. Sin embargo, en caso de no tener dinero para hacer frente al impago, el banco sí tendría derecho a subastar la casa aportada como aval para cobrar su dinero.
Procedimiento que siguen los bancos en caso de impago de la hipoteca
En caso de impago, el primer paso que toma la entidad financiera es subastar la vivienda hipotecada.
Como en la mayoría de los casos, si la subasta queda desierta, el banco se adjudica el bien, lo que cubre el 70% del valor de la hipoteca.
Cuando este 70% no es suficiente para cubrir la deuda que todavía queda pendiente, el banco subastará también el inmueble del avalista. Sin embargo, el valor de la subasta de esta segunda vivienda tampoco supondrá el 100% de la deuda sino el 60 o el 70% dependiendo de si es la vivienda habitual de los avalistas o no.
Por tanto, es posible que después de que el banco subaste la vivienda hipotecada y la vivienda del avalista todavía quede parte de la deuda por cubrir.
Condiciones para solicitar un préstamo hipotecario sin aval
Existe la posibilidad de conseguir una préstamo hipotecario sin aval, en la que la responsabilidad frente a la deuda solo sea del solicitante, pero en la mayoría de los casos las entidades bancarias exigen una serie de condiciones en los solicitantes para aprobar estas hipotecas sin aval.
En principio, si la cuantía solicitada es menor al 80% de la tasación del inmueble hipotecado, el banco no debería pedir ningún aval.
Asimismo, en los casos en los que la cuantía supere este 80%, las condiciones exigidas para solicitar el crédito solo con la nómina son las siguientes:
- La mensualidad a pagar por la hipoteca no supera el 35% de los ingresos de los solicitantes
- El contrato laboral de los solicitantes es indefinido y con una antigüedad mínima de dos años
- Los solicitantes tienen ahorros suficientes para hacerse cargo de la deuda en caso de quedarse sin trabajo
Algunas entidades bancarias dan la posibilidad de contratar un seguro de protección de pagos, cuya cuantía se suma a la de la mensualidad hipotecaria.
Este tipo de préstamo hipotecario sin aval hace la misma función que un avalista, es decir, pagarían la cuantía de la vivienda en el caso de que el solicitante no pudiera hacerse cargo de su pago. El seguro sólo cubre la deuda por lo que los titulares de la hipoteca perderían la vivienda de todos modos, pero no deberían pagar también la cuantía restante para hacer frente al 100% de la deuda.
En cualquier caso, si estás pensando en comprar una vivienda, es esencial que estudies el contrato de hipoteca para conocer la responsabilidad a la que te enfrentas con su firma y acudas a un abogado especializado en derecho bancario en caso de tener dudas.
